ローン残りがある場合のマンション売却について解説

ローンのあるマンションの売却

 

 

ローンの残債を完済しないとマンションは売れない

 

 

融資してもらっている金融機関の「抵当権」を外す必要がある

 

マンションをローンで購入した場合、融資した金融機関に「抵当権」が発生します。マンションを売却しようとしても、この抵当権があるので勝手に売却することはできません。

 

抵当権とは、銀行などの金融機関がローンとしてマンション購入のお金を貸し付けるのに対して、購入するマンション(住宅)を担保として確保する権利です。

 

金融機関の抵当権を解除するためには、ローンの残りを返済する必要があります。

 

 

マンション売却金額がローン残金を上回る場合

 

ローンありのマンション売却について

 

マンションの売却金額がローンの残金を上回り、余剰資金ができるような場合、大きな問題はありません。

 

ただし、マンションを売却する場合には、売却できた金額がそのまま自分たちのお金にはならないケースが多いです。

 

不動産会社に払う仲介手数料や、税金の支払いなどを差し引かれることを想定して、ローン残金の支払いに充てることを忘れないようにしましょう。

 

 

マンション売却金額がローン残金を下回る場合

 

ローンありのマンション売却について

 

上記の図のように、マンションの売却額がローンの残金より少なくなってしまう場合、ローンの残りを現金で補う必要性があります。

 

マンションをローンで購入する場合、銀行の抵当権が発生するのですが、これを外すにはローン残金をゼロにする必要があるのです。

 

マンションを売却して、残ったローンはこれまで通り引き続き支払いを続けて完済するという方法を想像する人もいるかと思いますが、簡単にはできません。

 

任意売却という方法もある

 

ローンの残りを引き続き支払いながら、マンション売却をするには「任意売却」という金融機関の承認を得て売却する方法がありますが、難易度とリスクの高い方法になってしまいます。

 

マンションの買取だとローン残金が返せない可能性

 

マンションや家などの不動産を売却するのに、「不動産会社が仲介して買主に売却する」という方法と、「不動産会社が買取をする」売却の主に2種類があります。詳しくは下記のページで紹介しています。

 

関連記事 マンション売却での「仲介」と「買取」の違い | それぞれのメリット・デメリットを紹介

 

 

マンションを不動産会社買取で売却する場合には、早くに現金化できるというメリットはあるものの、相場の7割程度の売却額にしかならないという大きなデメリットがあります。

 

そのため、買取でマンションを売却する場合には、ローンの残債が残ってしまう可能性があることを覚えておいた方がいいです。

 

 

住替えローンでマンション売却と共に新居を購入

 

住替えローン

 

マンションを売却する理由で最も多いのが、「マンションから新しい住居への住替え」です。

 

上記の図のように、残ったローンに加えて新たな新居の購入資金と共にまとめてローンにする方法です。住替えをしたいけど、貯金が少なくマンションの売却金額もローンを全額返すまでに至らない場合に用いる人が多いです。

 

しかし、住替えローンで注意したいのが借入金額が増加しやすいという点です。

 

上記の図ですと、ローン残債が3000万円なのに対して、新居の購入費用とマンションのローン残債含めて合計3500万円にまで達してしまっています。

 

住替えをする場合には、大体の人が30代半ばから40代半ばにかけての年齢の人が多いと思います。

 

新たにローンを組み直して新居を購入することで、月々の返済額が増加することに注意しましょう。

 

そして、自分たちの今の世帯収入であと何年ローンを払わなければならないとか?というプランをしっかり考える必要があります。

 

多くの会社が定年を60歳に設定している昨今なので、それまでにはローンを早めに完済できるようなプランが望ましいでしょう。

 

ローン残り有りのマンションの相続について

 

ローンが残っているマンションを相続する場合、ローンの残りがどのくらいあるのかを把握しておくことは重要です。

 

さらに、相続するマンションの売却額がどの程度になるのか?ということは早めに見積もっておくことが大切です。

 

故人の残した預金などの財産を知ること。反対に、金融機関などからの借り入れ金がなかったか?なども調べておく必要があります。

 

マンションを処分した場合の売却金額、ローンの残りの金額、さらに財産や借金の総額を差し引きしてみて、相続するのか?それとも相続放棄するのか?の判断をする必要があります。

 

相続する場合で問題になるのが、他の親族との分配についてです。誰がマンションの売却に関して行動していくのか?などのこれからの動き方なども話し合わねばなりません。

 

 

故人のマンションの資産価値を知ること

 

故人のマンションを相続する場合、その資産価値がどのくらいになるのか?ということを見積もっておくことはとても重要です。実際にいくつかの不動産会社に査定をしてもらって「このくらいの値段で売れそうだ。」という情報だけでも先に得ておく必要があります。

 

その金額を元にして、故人のマンションのローンの残りがしっかり返せるのか?返せる場合であれば、税金などを差し引きした後の金額がどの程度で、自分を含めた被相続人の分配はどうするのか?という点を詰めていかねばなりません。

 

マンションの売却額がどのくらいになりそうか?という情報がないと、負債や税金だけを支払わなけれならないという思わぬ損を被ってしまうことも多いので、早めに行動しておくことをオススメします。

 

マンションの査定については、複数の不動産会社に資産価値を見積もってもらえる一括査定サイトがオススメです。

 

相続したマンションの
資産価値を見積もってもらう⇒⇒

 

相続放棄までの期間はわずか3ヶ月

 

ただし、相続放棄の延長については、認められる場合と認められない場合がありますので、弁護士に相談したり、家庭裁判所に手続きしたりなどの手間を伴います。

 

故人が無くなった日から3ヵ月以内に話をまとめておくのが望ましいです。

 

 

マンションのローンを滞納し続けた場合

 

マンションが競売にかけられる

 

マンションのローンを仮に滞納し続けてしまうと、融資している金融機関は担保であるあなたのマンションを競売にかけるための手続きをします。

 

と言っても、ローンを滞納したからと言っていきなり競売にかけるのではなく、通常6ヵ月以上のローンの滞納が続くと競売の段階に移っていくようです。(※ただし金融機関によっては、もっと短い期間で競売への手続きを開始する場合もありますので、一概には言えません。)

 

滞納の間には、催告書や督促状などが送付されてきますがそれらを無視していると、最後通告として「期限利益の喪失」、「競売予告通知」という段階に移ってしまいます。

 

催告書や督促状が届いえている間に、ローンの滞納分を一括で返していれば大きな問題になることはありません。

 

住宅ローンの返済を滞納しがちで、これからも返済し続けるのが厳しいという場合には、マンションの売却について不動産会社や銀行に相談をするなどの手続きをしておく必要があるでしょう。

 

競売で売られるマンションは半値近くにまで下落

 

ローンの滞納でマンションが競売にかけられることを避けた方がいいと言われているのは、競売にかけられたマンションは相場の6割〜7割程度にしかならないからです。

 

2000万円で売却できるはずの中古マンションも、最悪1200万円にまで価格が下落してしまいます。その差800万円という金額はあまりにも大きいですよね。

 

さらに安く売られてしまう分、残債務も多く残ってしまうというリスクがあります。

 

まとめ

 

ローン残りがある場合のマンション売却についてまとめてきました。

 

いずれにせよ、自分のマンションを売った場合、今いくらの値段になるのか?という情報を知っておくのは、早ければ早い方がいいです。

 

ある程度の金額を掴んでおくだけでも、その後の経済プランを立てやすくなると思います。

 

今のマンションの値段を知るのには、ネットから数分で不動産会社に査定依頼をできる無料サービスがオススメです。

 

その中から高く評価してくれる不動産会社や、正確なアドバイスをくれる不動産会社を選ぶのがいいでしょう。

 

 

今のマンションの値段を知りたい人はこちら⇒⇒

 

 

 

よく読まれているページ

 

>ローン残りがある場合のマンション売却について解説